本文摘要：在930调控新政落地后，与住宅领域的不景气比起商业地产领域正在经历着新一轮配对，大宗交易频密经常出现，杨家的资本撤离与新的买家转入沦为了市场主旋律。

在930调控新政落地后，与住宅领域的不景气比起商业地产领域正在经历着新一轮配对，大宗交易频密经常出现，杨家的资本撤离与新的买家转入沦为了市场主旋律。例如，2016年10月26日，长江实业地产有限公司宣告，与李嘉诚海外基金会将以200亿元代价出售双方联合持有人的上海世纪汇广场全部权益；2016年10月28日，太古协议向LuckyMelody Ltd出售九龙湾商厦物业，现金代价65.28亿元，太古地产有限公司预期袭港溢利大约11.7亿元；某种程度是2016年10月28日，万科接掌凯雷旗下的上海中区广场，媒体透露最后价格为23.75亿元；2016年11月1日晚间，王府井集团股份有限公司发布公告宣告，公司拟以支付现金并接续债务的方式向王府井国际出售其持有人的贝尔蒙兹香港有限公司100%股权，牵涉到交易对价为人民币53.73亿元。纵观本轮商业地产集中于转让，大部分牵涉到外资和港资的撤离，从黑石、凯雷到发展商、太古以及贝尔蒙兹，而接掌的还包括万科、王府井等内资企业以及金融企业，在发展商转让的中环中心中就牵涉到到越秀地产和中银。

实质上，截至2015年底，中国商业地产资产总规模多达8000亿美元，沦为全球第二。融合《中国商业地产投资指数报告》，对过去五年中国商业地产投资领域展开了系统辨别，以期有全面、客观而专业的辨别。

上述报告还包括五个方面：行业投资指数，开发商投资指数，大宗交易投资指数，消费市场指数，以及商业物业效率指数。本文以此为基础，侧重分析商业地产大宗交易领域的一些特点和趋势。

一、投资周期近年来，中国商业地产的大宗交易呈现出较为大的波动周期。首先是信贷政策直接影响大宗交易规模。

2011年，央行6次下调存款准备金，下调后大型金融机构存款准备金率约21.5%，中小金融机构存款准备金率约18.0%。由于大宗交易谈判期较长，因此必要造成2012年机构大宗交易规模衰退。其次，由于资产价格上涨，无法符合机构租金年回报率预期，2016年上半年成交价大幅度上升。

预示着住宅价格的一路加剧，商业地产的价格也经常出现了下跌，卖方销售预期大幅度减少，造成整售物业价格与散售物业趋同，机构从容情绪减轻。二、交易标的2010年以前，中国商业地产研发的产品里面比例最低是办公，与之非常的是综合性物业，混合型物业，还有大量的大批发市场，建材市场。

2015年后，市场再次发生巨大变化，办公楼一枝独秀，零售量只占到四分之一，混合物业和大型专业市场比例大于。背后的核心逻辑是三点：第一，收益率。

在目前中国市场上，办公楼收益率仍然是最低。第二，管理可玩性。

办公楼管理可玩性比零售物业较低很多，由此造成资本随着这个方向去发展。三是中国近几年第三产业发展快速增长，办公市场需求减小，同时办公兼备投资与出租双重起到。

三、交易主体目前在中国商业地产大宗交易市场上，开发商占比不多达30%，保险公司、投资基金基金等各类金融机构占到64%，早已沦为中国商业地产大宗交易的主要角色。另外，按单个投资主体较为，开发商第一，其次是保险公司。2010年底，中国保监会印发关于《保险资金投资不动产暂行办法》的通报，2011年险资即通过各种渠道转入房地产。

2012年下半年，实施《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通报》，更进一步限制了险资出售不动产的容许，因此2013年经常出现了大宗地产交易高峰。但按美国市场的比例，商业地产投资的8%来自保险公司，目前为止，中国将近1%，空间仍然十分大。保险资金转入商业地产领域，不利于目前被显著高估的商业地产项目反映其理应价值，提高物业品质。同时，引领更加多开发商专门从事优质商业地产项目的研发。

分列在第三位是投资基金基金，在2010年，中国的投资基金基金将近30亿元人民币，5年内减少了5倍。在美国、欧洲等繁盛市场，金融机构是商业地产交易市场上的主要参与者，中国也在朝这个方向发展。例如，2016年10月，李嘉诚挤兑了浦东招商物业世纪广场，接盘的不是万达，不是恒隆，而是中国人寿。有一点注意的是，公告明确指出，在交易已完成时，发展商将向和黄地产陆家嘴（世纪汇项目持有人方）获取最少30亿元的境内融资，同时向买方获取110亿元的境外卖方融资，另外还将向和黄陆家嘴获取3亿元的运营资金贷款。

为什么不会这样？因为商业地产有两个特点。第一，资金需求量大，一个综合体10万平米，最少15亿元以上投资；第二，投资周期长，商业地产不像住宅，两三年可以散户销售掉。商业地产一般在8年－12年，资金溶解量十分大，也十分宽。

因此，必须解散渠道。商业地产的金融功能非常明显，只有特大型开发商和金融机构有这样的能力，中小开发商在这个市场上早已基本出局。

此外，由于近年国内经济持续向好，且金融环境更进一步严格，内资投资机构蓬勃发展，逐步沦为主要的收购方。不过，随着融资环境的放宽，这一趋势或将转变。

四、目标市场与开发商有所不同，投资机构对于上海的信心远高于其他城市。源自城市能级的匮乏度以及较好的发展希望。

其中上海与北京亦有显著差距，主要是上海是中国的金融中心，开放度更高。广州和成都有一定关注度，每年皆有商业地产大宗交易再次发生。除广州和成都两个城市外，其他城市基本无交易再次发生，持有者很难通过整售展开解散。

总体来讲，影响中国商业物业大宗交易市场的主要因素是：政策（房地产及金融政策）、供求矛盾、有所不同区域经济发展水平和市场化程度。同时，由于中国经济发展水平的提升和产业结构的调整，交易主体和目标资产经常出现相当大变化，这是最必须注目的发展趋势。

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