本文摘要：北京，2018年12月26日 全球领先的房地产服务商戴德梁行举办以北京格局变迁下的机遇和挑战为主题的2018年四季度媒体抢走听得不会，会上总结了全年北京写字楼市场的展现出以及对2019年市场的预判和未来发展；盘点了2018年北京写字楼市场大宗交易和引人注目潜力商圈；探究了通州写字楼市场未来的高端布局和全新规划；以及对《2018亚洲房地产投资信托基金（REITs）报告》展开了深度理解。

北京，2018年12月26日 全球领先的房地产服务商戴德梁行举办以北京格局变迁下的机遇和挑战为主题的2018年四季度媒体抢走听得不会，会上总结了全年北京写字楼市场的展现出以及对2019年市场的预判和未来发展；盘点了2018年北京写字楼市场大宗交易和引人注目潜力商圈；探究了通州写字楼市场未来的高端布局和全新规划；以及对《2018亚洲房地产投资信托基金（REITs）报告》展开了深度理解。空置率小幅下降 两大商务区正在兴起2018年第四季度，新项目的如期入市夹住全市甲级写字楼总存量上升至1,058.0万平方米，全市空置率环比下跌0.2个百分点约8.1%。

核心商圈虽然没追加供应，但不受部分企业撤走和增大租用面积的影响，空置率较上季度微升0.4个百分点，为3.8%。自2018年下半年，不受经济走势的不明朗以及金融和互联网行业出租市场需求上升等多重因素的影响，北京写字楼市场出租成交价经常出现小幅下降。未来运河商务区和丽泽金融商务区将沦为北京写字楼市场的两个主力商圈。

运河商务区将以挤满金融、高端服务业为重点，目前更有了国有银行、城市商业银行和保险公司等金融企业在区域内购买大面积的写字楼项目。戴德梁行北中国区研究部主管魏东回应：随着金融企业在通州区的大量挤满，未来将为其他产业入驻通州起着强劲的造就起到。除了已入市的三个项目，未来三年丽泽金融商务区将之后步入大约108万平方米的写字楼对外租赁，随着新机场航站楼和周边基础设施的逐步完善，丽泽金融商务区将更有更加多企业租户注目。通州写字楼市场 高端布局金融企业通州运河核心区的规划设计皆按照国际最低标准，在政府的大力支持下，运河核心区写字楼市场蓬勃发展。

目前通州的写字楼项目主要坐落于运河核心区且皆为甲级物业，还包括了万科集团，光大安石，富力地产，复地集团等优质开发商的写字楼项目。戴德梁行回应，13个写字楼项目的完工时间主要集中于2020-2022年，其中保利大都汇早已交付给。

运河核心区写字楼开建体量极大，目前出售面积低于租赁面积。该区域写字楼的总建筑面积约160万平方米：出售面积多达63%，为100万平方米。

戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海回应回应：通州区的高端定位和大力建设，将在未来3年内使其运河核心区沦为北京写字楼市场的最重要组成部分。北京大宗交易总额创意低 未来外资中资竞争激化2018年，北京大宗交易市场火热，总交易额超强560亿人民币，创历史新纪录。其中，外资买家投资金额大约占到三成，还包括安联保险、领展、AEW、Partners Group在内的众多外资机构争相布局北京市场，除有平稳现金流的核心物业外，城市更新机会也受到注目。在去杠杆趋势下，内资机构更为慎重，但出租型买家依旧维持活跃，数个银行、保险、TMT公司争相将目光投向核心区的改建项目以及通州、丽泽、稻香湖等新兴区域。

写字楼仍是最热门业态，占到总交易额的39%；由于盈科中心的再度成交价，今年综合体交易占到比超过26%，次于写字楼。戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵回应：明年外资优势将之后展现出，同活跃内资机构对优质物业进行争夺战，市场交易将维持活跃；城市更新政策将不会之后完备，推展核心区老旧物业升级改建，首批城市更新项目或开始解散；丽泽和通州作为政府大力发展区域，或将沦为大宗交易市场的新动能。国内房地产资产证券化市场规模之后较慢下降戴德梁行牵头中国房地产业协会金融专业委员会公布2018年《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》，随着亚洲REITs市场及国内房地产资产证券化市场的发展，该报告也在内容上不断创新和完备。本期报告对亚洲主要REITs市场及国内房地产证券化市场情况展开了改版与辨别，追加了新加坡、香港REITs 在中国大陆地区物业大宗交易案例分析以及日本仅次于公寓REIT - Advance Residence Investment Corporation 案例分析。

2018 年国内房地产资产证券化市场规模之后维持较慢下降势头，仅有前10 个月顺利发售的产品在数量就已多达2017 年总和，发售规模相似2017 年全年总和。同时，报告认为在市场较慢发展的同时，产品风险防范措施更加应当获得推崇。

本期报告通过辨别凯德商用中国信托基金、领展房地产投资信托基金、运通网城房地产信托等REITs过往5年在大陆地区大宗交易案例，分析物业交易时的收益、对价、资本化亲率等指标，从资产定价角度明确提出风险掌控的建议。戴德梁行高级董事及北中国区估价及顾问服务部主管胡峰回应回应：通过深入分析新加坡、香港上市REITs在中国大陆市场的并购和处理物业的交易案例，从公开市场信息中萃取可作为价值参照的依据，期望从底层物业资产定价角度为中国REITs市场发展及投资者获取风险掌控的糅合意义，未来我们将之后希望，全方位作好物业尽责调查工作，为中国房地产资产证券化保驾护航贡献一份力量。

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